◆マルチクライアント調査レポート：2022年08月23日発刊
データセンター×不動産投資動向調査
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ハイパースケールデータセンター開発ラッシュ時代における不動産事業者の関わり方 |
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| −はじめに− |
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- 今日のITシステムにおいてクラウドサービスは必要不可欠な技術となっている。交通、電力／ガス／水道、気象観測、自治体、水道、SNS／メールなどのコミュケーションとさまざまな分野でクラウドサービスは用いられており、今後もIT化およびDX化が進むことに比例してクラウドサービスの利用は増加する見通しである。
- そのクラウドサービスの拠点であるハイパースケールデータセンターを中心に、データセンター開発は急激に進められている。ハイパースケールデータセンターはその名の通り、非常に大規模なデータセンターであり、これまで開発されていたデータセンターの2倍〜10倍以上の規模となっている。そのため、DC事業者単独での開発資金の調達は困難となり、不動産事業者と提携することで資金調達の課題を解決するケースが増えている。
- 一方で、データセンター事業は一般的な不動産事業と異なる点が多く、不動産事業者はデータセンター特有の観点を持ってデータセンター事業に携わる必要があり、またそれがデータセンター市場参入における障壁となっている。
- データセンターと一般的な不動産事業との差異として、代表的なものが「売物」である。一般的な不動産物件は「面積」を売物とするが、データセンターの売物は「電気」であり、それに加え電気量に伴う「設備能力」である。データセンターはIT機器を設置するための不動産であるが、「電気」の量に応じて設置できるIT機器の数が比例する。当然、データセンターもある程度の面積がなくては、IT機器の設置が行えないが、IT機器設置のキャパシティに最も影響及ぼすのは「電気」でありそれに応じた「設備能力」である。「設備能力」とは、提供する「電気」の量に応じたバックアップ電源設備（発電機やバッテリー）や、IT機器から発生する熱対策の冷却設備が主に上げられる。データセンターとは「電気」と「設備能力」を提供する不動産である。
- 当特別調査報告書は、以下の2点を目的としている。
- (1) これらの一般的な不動産とは異なる性質を持つ『データセンター』をどのような視点で評価し投資するべきかの指標や考え方の参考データの提示
- (2) DC事業者と不動産事業者の提携事例を分析することで提携モデルを分類化し、データセンター市場参入のための参考データの提示
- データセンター事業に関わる企業の戦略立案に資する基礎データとして活用されることを切に望むものである。
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| −調査目的− |
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- 本特別調査報告書では、データセンターへの投資観点から、以下の事項を把握／提示することを目的とした。
- (1) データセンターの概要（成り立ち／構成要素／市場の現状）
- (2) データセンター分類（サービス／投資範囲／事業モデル／投資モデルの4つの観点での分類）
- (3) データセンターのスペック（物件の評価観点）
- (4) データセンター事業収支（データセンター事業の投資から回収までのモデルと考察）
- (5) その他（提携事例分析／事業推進組織体制／施設のライフサイクル）
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| −調査対象− |
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- 1) 分野／業種
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(1) DC事業者
(2) 設計施工事業者
(3) 設備メーカー
(4) ビル管理事業者
(5) 不動産事業者
- 2) データセンタービジネスを評価する項目
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(1) ビルスペック（立地、建物年数、ビル設備、テナントなど）
(2) 投資先（投資対象範囲、投資エリアなど）
(3) 収支環境（コスト、賃料収入、収益性、投資回収期間など）
(4) 立地エリア
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| −目次− |
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- I. データセンター概要（9）
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1. データセンターとは（10）
2. データセンター構成要素（13）
3. データセンターサービス概要（22）
4. データセンター事業モデル概要（23）
5. データセンター事業者分類／ポジショニング（24）
6. データセンター市場規模推移（30）
- II. データセンター分類（35）
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1. データセンターを分類する四つの観点（36）
2. データセンターサービス（37）
3. データセンター投資範囲（42）
4. データセンター事業モデル（46）
5. データセンター投資モデル（50）
6. データセンター投資事例（59）
- III. データセンタースペック（60）
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1. キャパシティ（61）
2. リスク対策とティア（62）
3. ネットワーク（66）
4. ロケーション（72）
5. サステイナビリティ（再エネ電源）（79）
EX. 地方データセンターの展望（81）
- IV. 事業収益性／投資回収モデル（83）
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1. 収入（84）
2. コスト（91）
3. モデルケース×投資回収シミュレーション（95）
4. 投資指標（108）
5. 他不動産との指標比較（111）
- V. その他（112）
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1. 提携事例（113）
2. データセンター事業推進体制（119）
3. 投資会社一覧（120）
4. 国内未参入DC事業者（122）
5. データセンターのライフサイクル（123）
6. データセンターサービスインまでのスケジュール（124）
7. 考察 データセンター不動産投資のトレンドと戦略（126）
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